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    各地落戶放寬熱度爆棚:上??磁R港自貿區,京津冀看唐山

    取消落戶限制哪里熱度爆棚
     
    2019年12月25日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》,《意見》稱,全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制。這也直接使得外地購房者可以繞開限購,通過戶籍購房的便利,順利在城市買房。
     
    這個背景下,長三角、大灣區、京津冀、中西部地區等重點經濟發展區因產業及發展優勢,一些城市的人才吸引力驟顯,樓市熱度也隨之爆棚。
     
    長三角
     
    放寬落戶帶動城市資產價值
     
    熱度爆棚:上海臨港自貿新城片區
     
    爆棚指數:★★★★★
     
    上海臨港自貿新城片區,自2019年8月人才政策發布后,投資客蜂擁而至,幾乎買光了臨港的新房。據上海中原地產的數據,8月,臨港新城板塊成交面積為98218平米,環比上漲148.94%,均價2.7萬元/平米,環比上漲22.59%;而貝殼研究院數據則顯示,8月份臨港新城片區的住宅成交熱度顯著提高,區域內二手房交易量占全上海的比重從7月的1.4%上漲至8月的4.6%。
     
    過去一年,長三角對于人才的吸引力度加速提升,包括上海臨港自貿新城片區、南京、杭州、無錫、蘇州、合肥在內,長三角多個城市、地區紛紛出臺和升級了人才政策。
     
    長三角將出現較大空間
     
    2019年12月1日,《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》正式印發,江浙滬皖三省一市迎來產業發展和創新融合的重大發展機遇。近期于上海舉辦的“丁祖昱評樓市年度發布會”上,易居企業集團CEO丁祖昱直言,“從國家戰略上,長三角一體化落地最快,從區域發展的角度,長三角將出現較大的空間”。
     
    事實上,作為中國最發達、最具活力的經濟帶,長三角憑借優質的公共資源和廣闊的就業機會始終備受人才們的青睞。而過去一年,長三角對于人才的吸引力度也在持續增強。據《華夏時報》記者不完全統計,2019年,上海臨港自貿新城片區、寧波、杭州、無錫、紹興、蘇州、合肥等多個城市、地區都相繼出臺和升級了人才政策。
     
    例如,2019年4月3日,浙江杭州發布《關于貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》,提出“強化引才育才保障與服務”,以及“全日制大學??萍耙陨先瞬旁诤脊ぷ鞑⒗U納社保的,可直接落戶”;
     
    2019年8月6日,上海發布了多項臨港新城片區人才支持政策,包括非本市戶籍人才購房資格,由以家庭為單位轉為個人;購房需要繳納個稅或者社保年限由5年縮短為3年等;12月初正式發布的《中國(上海)自由貿易試驗區臨港新城片區支持人才發展若干措施》中,亦包括在臨港新城片區工作滿一年以上,并與用人單位簽訂二年及以上勞動(聘用)合同的本科及以上學歷個人在繳納個稅或者社保年限3年后即可在臨港新城片區購房等細則。
     
    2019年9月5日,無錫人社宣布,本科生只要繳納社保就可以落戶,大專生只需3個月社保,中專生6個月社保的條件;9月15日,寧波正式施行的《關于進一步放寬我市戶口準入條件的通知》,在2018年出臺的《寧波市區戶口遷移實施細則(試行)》政策基礎上進一步優化戶口遷移政策,大幅度放寬人才落戶、居住就業落戶條件,并新增了租賃落戶和投資創業落戶。
     
    2019年10月15日,南京宣布:只要擁有大專及以上學歷,且可提供南京市居住證和學歷證明,就可以在六合不動產登記中心開具購房證明;12月25日,浙江溫州發布“人才住房銷售并舉實施辦法”,規定優秀人才可享受配售型人才房售價5~7折優惠,配租型人才房租金3折優惠。
     
    年末,長三角區域的人才落戶政策更是進一步放寬。12月25日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》(簡稱《意見》),明確要求全面取消城區常住人口300萬以下城市的落戶限制,全面放寬城區常住人口300萬至500萬的城市落戶條件;完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策,精簡積分項目,確保社會保險繳納年限和居住年限分數占主要比例。
     
    “樂居財經”根據國家統計局、各地統計局的數據進行梳理,長三角30個主要城市中,2018年常住人口超過300萬的城市包括上海、杭州、合肥、蘇州、南京、寧波、無錫等17個城市,另有13個城市城區常住人口300萬以下。
     
    帶動城市核心資產價值
     
    中原地產首席分析師張大偉認為,僅從《意見》“全面取消落戶限制”這一項來看,包括長沙、洛陽、蘇州、無錫、揚州、合肥、寧波、福州、廈門、南寧等59個城市都將包括其中,隨著這些熱點城市的落戶限制取消,其房地產市場勢必也會受到一定的影響。
     
    在自由落戶的情況下,長三角都市群無疑更具優勢?!度A夏時報》記者注意到,上述30個城市目前都在執行限購政策。但此前發布的人才新政,已經多少對當地的房地產市場起到了提振作用。
     
    不過,由于長三角各城市經濟發展、產業分布、人口數量的不同,即使取消落戶政策,也并非所有的樓市都可以被“托市”。那么,全面放寬、放松落戶政策之后,哪些長三角城市更值得進入,也更為安全呢?業內人士普遍認為,一個城市的內生動力,才是樓市的關鍵。一般來說,目前限購政策和落戶政策越較為嚴格的城市在落戶政策放松后,市場購買力“井噴”的可能性越大。
     
    “能夠影響大家去落戶的很大因素是這個城市的就業機會,教育和醫療配套,好的資源主要集中在核心一二線城市。”同策研究院首席分析師張宏偉表示,優質人口還是往一二線城市流動,一二線城市承接不了的會到三四線城市中去,超大城市周邊的小城市也將享受人口紅利。
     
    需要強調的是,落戶放寬不等于樓市調控放松。
     
     大灣區
     
    經濟領先地區迎最佳買點
     
    熱度爆棚:廣州南沙區
     
    爆棚指數:★★★★
     
    廣州市南沙區限購放松的第二天,不少深圳購房者前去看房。南沙區某中介人員告訴《華夏時報》記者,南沙的新樓盤太多了,每天來看房,一個月都看不完所有的新樓盤。2019年南沙成為“新盤大戶”。據廣州中原研究發展部統計數據,截至2019年11月25日,南沙新房庫存量為117萬平米,在售46個新盤。
     
     熱度爆棚:佛山市
     
    爆棚指數:★★★
     
    佛山市放松限購后首個周末,《華夏時報》記者走訪了佛山數個樓盤發現,政策放松的首周,營銷中心涌現了不少從廣州前來看房的購房者。銷售人員多次宣稱要漲價,在后面的溝通中發現,并沒有出現大幅漲價。
     
     熱度爆棚:深汕合作區
     
    爆棚指數:★★★★★
     
    2019年12月2日,深汕合作區商品房解凍備受市場關注,當地僅有的數個住宅盤遭“瘋搶”。以振業時代花園為例,2618人搶376套房子,開盤首日全盤清空。
     
    2019年是樓市調控之年。2019年全年,中央層面針對房地產市場調控明確表態或出臺相關政策的次數在48次左右(2017年為 9 次,2018 年為33次),較前兩年有所增加。而直接對樓市調控放松的政策卻是鳳毛麟角,接近年底,全國各地加速“因城施策”方案的落實,對樓市的放松更多地體現在落戶政策和人才政策上。
     
    中原地產數據顯示,2019年全國已經有超過170城發布了各種人才政策,與2018年同期相比上漲超過40%。僅從12月來看,全國就累計有超過20城發布了各種類型的人才吸引政策。
     
    2019年12月25日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》(下稱《意見》),《意見》稱,全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制。這也直接使得外地購房者可以繞開限購,通過戶籍購房的便利,順利在城市買房。
     
    自2019年年初,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》落地,大灣區樓市備受市場關注。年底全國多數城市“因城施策”,大灣區多城緊跟節奏,樓市也迎來一陣暖風。
     
     大灣區樓市購房寬松政策“井噴”
     
    粵港澳大灣區去年年底更是頻出“搶人”政策。
     
    2019年11月7日,港澳居民在大灣區內地城市購房可豁免本地居住、學習或工作年限證明、個人所得稅和社保條件等證明,使香港居民享有與當地居民同等的待遇;11月8日,江門非戶籍大專及港澳人士可直接購房,限購一套;11月11日,深圳調整“豪宅”認定標準;12月2日,深汕合作區商品房解凍;11月21日,廣州社保和個稅可以互證;11月29日,佛山全市限購放松,本科以上學歷首套房不受戶籍、社保等限制;12月2日,中山外地戶籍提供工作證明和勞動合同或有效參保證明,可購買首套房;12月中旬后,廣州南沙、花都以及黃埔三區陸續放開限購,吸引人才購房。
     
    要知道,此前在上述城市購房,少的要半年社保,多則要五年社保才具備購房資格。市場上代辦社保、“結婚”購房、“假學歷”等曲線購房的手段層出不窮。
     
    現多城提出在限購方面,放松了人才購房的限制,給不少不具備購房資格的購房者帶來更多機會。
     
    還需關注的是,2019年12月25日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《意見》稱,全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制。這意味著,外地購房者可以通過落戶的形式,在原先限購但城區常住人口少于300萬的城市購房。
     
    住建部網站公布的《中國城市建設統計年鑒》顯示,截至2017年底,城區常住人口在100萬-300萬之間的城市大概有50多個。就大灣區而言,其中東莞、惠州都在其中。作為現仍限購的東莞而言,放開了落戶限制無疑為外地人購房又開了一扇窗。
     
    哪些城市迎來最佳買點?
     
    大灣區多城購房政策放寬,哪些城市將迎來最佳買點?深圳中原董事總經理鄭叔倫認為,從買房角度去思考,大灣區建設吸引全國眼球,特別是深圳,先行示范區的公告,特顯深圳在大灣區的重要位置,可以重點關注。
     
    鄭叔倫對《華夏時報》記者表示,在中美貿易談判影響下,全國經濟有不同程度上的影響,刺激內需政策相應出臺,其中包括房地產市場。全國各地經濟下行壓力不一樣,所以房地產政策放松程度也不一樣。在房住不炒堅定不移執行的情況下,房地產市場也不允許全面放開,針對人才放松是目前主流的執行方式。
     
    美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受《華夏時報》記者采訪時表示,大灣區很多城市購房政策都有放松,但每個城市都有其優缺點。從整體情況來看,整個2019年大灣區樓價的漲幅還是平穩的,哪個城市都有買點。而就國內各城市總體來看,何倩茹認為,一二線城市吸引力會比較大,經濟發展好的城市吸引力才能足夠大。
     
     京津冀
     
    熱度爆棚:唐山
     
    爆棚指數:★★★★
     
    2019年12月16日,國家統計局發布了2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格數據,顯示唐山新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比、同比均上漲。其中,唐山新建商品住宅銷售價格環比上漲1.9%,同比上漲11.9%。值得一提的是,其同比數據高居漲幅前列,環比數據領跑全國。
     
    在過去的幾個月里,唐山的房價同環比漲幅屢登上榜單前三名?!度A夏時報》記者了解到,目前,唐山市區的房價保持在1萬元/平米左右,新房的價格則維持在1.2萬元-1.4萬元/平米。
     
    “唐山目前仍然屬于購房政策相對寬松的城市,總體上依然處于價格洼地,市場交易容易反彈,房價補漲的效應很明顯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者說。2016年,曾因為較高的庫存,唐山雖然GDP總量處于河北首位,但房價卻一路跌至近乎河北眾多城市的末尾。外地炒房團蜂涌而至,一路拉動了當地房價走向高位。
     
    國家統計局發布的數據顯示,此后,唐山的房價開始上漲,成交面積也逐步攀升,庫存逐漸被消化。2017年,唐山連續出臺了限購政策。當前,唐山對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在唐山市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在路南區、路北區、高新技術產業開發區內向其售房。
     
     熱度爆棚:張家口
     
    爆棚指數:★★★
     
    冰雪小城的樓市熱了。中原視點公布的數據顯示,2019年11月份,張家口商品住宅同比量漲價跌,成交1235套,成交套數環比上漲了4%,同比上漲了3.9倍。目前,張家口的成交均價為7291元/平米,環比下降1%。2019年11月份,商品住宅成交金額為9.98億元,環比上漲了4%,同比上漲了305%。
     
    “因為挨著滑雪場,附近又有大型的超市和酒吧一條街,離北京又近,想來看看這個樓盤。”林女士對《華夏時報》記者說。2019年12月份,位于張家口崇禮區的多樂美地小鎮開盤,目前在售價格為22000元/平米左右。
     
    多樂美地小鎮的銷售人員對《華夏時報》記者說:“臨近年底,每天來咨詢的人非常多,特別是在落戶限制放松之后。之前張家口的購房者更多的是集中在本地區的人,現在北京的咨詢者非常多,房價也借著冬奧會和落戶放松有點上漲。”
     
    中原視點發布的數據顯示,2019年1-11月份,張家口商品住宅同比量漲價跌,不少購房者看中了這座冰雪小城。2019年11月份,張家口成交了6892套住宅,成交套數同比上年同期上漲了143%,商品住宅成交額為50.7億元,同比上年同期上漲了87%。
     
    近日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》。文件提出,全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制,全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市的落戶條件。
     
    業內專家認為,這將加大人才和勞動力的流動,進一步釋放城鎮化紅利。目前,以城區常住人口來衡量,僅北上廣深屬于超大城市(人口超過1000萬),武漢、重慶、天津、成都、東莞、南京、鄭州、杭州、長沙、沈陽則位于特大城市(人口500萬-1000萬)之列。
     
    除了這10多個城市之外,其他所有大中小城市都在全面放寬或者取消落戶限制之內。近年來,各地紛紛出臺吸引人才政策,降低落戶門檻、提供住房補貼等優惠政策試圖“搶人”。此次改革是針對戶籍制度的全面改革,為勞動力和人才的社會性流動破除體制機制障礙。
     
    放松落戶限制能否在樓市激起千層浪呢?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者說:“此次政策的出發點是為了促進人口流動,但客觀上也會釋放新的購房需求,對于2020年房地產市場的活躍等有積極作用,房地產市場不會太悲觀。”
     
    縱觀整個環京市場,目前,唐山、張家口兩城均在放松落戶限制之內。2019年,兩個城市在樓市的表現不俗。受益于冬奧會和京張高鐵,張家口樓市自2019年7月份就開始“熱火朝天”。此外,不少緊靠冬奧會核心地區的樓盤價格一路飆升過2萬元/平米。
     
    唐山在2016年迎來過炒房團,隨后出臺的限購政策曾讓這個樓市價格洼地的城市進入到一段價格平穩期。但是,2019年下半年,唐山房價的同環比增幅屢次領跑全國,價格洼地重回視線。但業內認為,落戶限制放松對于唐山房價的刺激不大,改善型需求支撐起目前唐山樓市。
     
     中西部
     
    管控嚴格樓市冷靜
     
    熱度爆棚:西安
     
    爆棚指數:★★
     
    2018年戶口在甘肅的林強(化名)打算在西安購房,按照西安彼時的限購政策,他首先需要家庭名下在西安市無房產,其次要提供在西安市一年以上的納稅證明或社保證明,沒有這些的話,就不能在西安市買房。這些條件林強達不到,于是用自己的本科學歷將戶口從老家轉到西安,辦理起來很快,有了西安戶口,名下又沒有房產,買房基本暢通無阻。
     
    林強告訴記者,在西安買房,限購根本就不能成為阻礙,即便沒有學歷,也可以通過其他方法落戶。
     
    從2019年1月開始,在全國70城房價指數排行中,西安新建商品住宅價格指數環比增幅連續6個月排名第一。
     
    為了遏制房價過快上漲,2019年6月20日西安市房管局出臺了更嚴厲的限購政策:外地戶口在西安購房應落戶滿1年,或在西安連續繳納12個月的社保、個稅。如果沒有落戶,則需要提供5年以上個人所得稅或社會保險證明,才可以購房。
     
    此后西安樓市回歸冷靜,“搖號搶房”現象減少,與上半年房價漲幅較快的情況相比,下半年有些項目甚至出現了降價的情況。
     
    中西部城市的崛起,成為一道風景線。近年來成都、武漢、鄭州、西安等經濟增長速度均位于全國前列。在全國“搶人大戰”的背景下,這些中西部城市更是不遺余力,通過各種方式降低落戶門檻,而這也在一定程度上放松了購房限制。
     
    《華夏時報》記者梳理發現,2019年中西部城市發布了諸多關于放開落戶限制的政策。以武漢為例,早在2019年以前武漢便推出了寬松的落戶政策,如凡大專生40歲以下即可落戶,甚至對大學畢業生購房給予8折的優惠。而在2019年武漢進一步放寬了落戶條件限制,大專生落戶年齡從40周歲放寬至45周歲,并且全家解決落戶,全時辦理。年底又推出積分落戶,將入戶由“總量控制”調整為“累計積分達到75分”,即使沒有高學歷、沒有自有產權房屋,三年積分也可以達到取得武漢市戶籍的條件。
     
     簡化落戶程序
     
    “城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件”,這是4月8日發改委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中著重強調的。
     
    在此之前,中西部城市如武漢、西安早已開啟了“搶人大戰”。如西安學歷落戶只需要兩個證:畢業證和身份證。凡中專畢業,年齡在35周歲以下,都可以落戶,本科放寬到45周歲以下,研究生不限年齡。一人落戶,直系親屬可舉家隨遷,而且簡化辦理程序,縮短辦理時間,開辟綠色通道、推出服務承諾、落實監督保障措施。
     
    這為西安新增了不少人口,而對于一個GDP快速增長的城市來說,這些還不夠。西安的目標,是在2020年底實現西安市主城區人口規模達到1000萬、全域人口達到1500萬。
     
    于是2019年伊始,西安把之前的落戶政策進一步放寬:具有本科(含)以上學歷的,不受年齡限制;具有本科(不含)以下學歷的,年齡在45周歲(含)以下。
     
    全國高等院校在校學生(教育部學信網在冊人員),均可遷入本市落戶。
     
    西安市公安局新聞中心一名人士曾告訴《華夏時報》記者,經過幾次政策調整后,西安落戶幾乎不設門檻,而且手續非常簡單,只需要在網上下載一個APP就可以自己操作。
     
    中部城市武漢也不甘落后。2018年時武漢落戶已經非常寬松:統招的大專以及以上學歷即可;大專和本科年齡40周歲以內,碩士博士不限年齡。在武漢租房也可以落戶。而且手續非常簡單,只需要微信關注“武漢公安”,按照要求填寫,一般五個工作日批復,就可以寄送準遷證。
     
    而對于一個經濟增速位于全國前列的城市來說,這還不能滿足它的發展需求。2019年武漢又多次出臺有關引進人口、引進人才的政策。2019年7月11日,武漢發布了《武漢市引才育才年度重點任務及資金安排》,提出引才育才10項重點任務舉措,其中第一項舉措就是:進一步放寬人才落戶年齡限制、直系親屬隨遷及技能人才落戶限制,持續優化人才落戶流程,保持全國最優行列。此外還有降低人才生活成本、提供良好配套服務等方面的優惠政策。
     
    2019年7月28日,武漢市公安局解讀了這10點舉措,一是“全員”放開落戶。將落戶學歷范圍放寬至高等學校??萍耙陨蠈W歷或學位(經教育部認證)。同時,年齡均放寬至不滿45周歲,博、碩研究生不受年齡限制。與之前相比,落戶范圍覆蓋至所有大學生。二是“全家”解決落戶。大學生落戶人員,其配偶和未成年子女可隨遷落戶。
     
    2019年12月,武漢又出臺積分入戶管理辦法,將入戶由“總量控制”調整為“累計積分達到75分”,即使沒有高學歷、沒有自有產權房屋,三年積分也可以達到取得武漢市戶籍的條件。
     
     刺激樓市成交
     
    落戶門檻降低,削弱了商品房限購的影響。
     
    “搶人大戰”還在繼續,趕在2019年年底,鄭州、武漢還在進一步放寬落戶限制,購房的門檻也越來越低,但2019年下半年以來房價卻一直保持穩定,并沒有多少增幅。
     
    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,與上半年不同,下半年全國樓市很少出現區域過熱的現象,這與市場大環境有關,調控的長效機制還將持續,戶籍政策也會繼續放寬,但是也會打擊部分借落戶來炒房的行為。

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